8月7-10日，博鰲房地產(chǎn)論壇將連續(xù)第十七次在海南舉辦。十七年來，幾乎所有房地產(chǎn)英雄人物及標(biāo)桿企業(yè)，都參與了這個(gè)全行業(yè)年度盛會。“跨越與去地產(chǎn)化浪潮”主題下，在激烈的論劍中思辨，在專業(yè)的交流中融合，2017博鰲房地產(chǎn)論壇海納百川，為中國房地產(chǎn)注入新的生命力。不斷探索、不斷創(chuàng)新，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體特別推出“2017博鰲特稿”系列報(bào)道。
 



時(shí)隔一年再見到何劍波，他的身形比一年前清減不少，卻更顯神采奕奕。

“瘦了一些，一直在騎行。”何劍波笑著解釋。

因?yàn)槭煜?，與何劍波之間的交流更像是好友間久別的相聚暢談，工作、生活、觀點(diǎn)、感悟……點(diǎn)點(diǎn)滴滴就在茶卷茶舒中娓娓道來。

騎行賦予了何劍波更為強(qiáng)健的體魄，也幫助他樹立更加積極健康而又富有凝聚力的團(tuán)隊(duì)。在忙碌工作日之外的閑暇時(shí)光，何劍波帶領(lǐng)五礦騎行隊(duì)在北京及周邊多地留下了足跡，“每次騎行最短都是40公里”。
“一個(gè)車手，最大的敵人就是時(shí)間”，但何劍波信奉“一個(gè)人騎車可以騎得更快，一群人騎車可以騎得更遠(yuǎn)”。

在房地產(chǎn)行業(yè)告別黃金時(shí)代進(jìn)入白銀時(shí)代后，何劍波要帶領(lǐng)五礦地產(chǎn)邁進(jìn)地產(chǎn)+時(shí)代。

調(diào)控加碼 維持穩(wěn)定之上建長效機(jī)制

自2016年四季度開始便不斷加強(qiáng)的調(diào)控政策，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深刻的影響。身為房地產(chǎn)行業(yè)的局中人，特別是一個(gè)擁有超過10年房地產(chǎn)工作經(jīng)驗(yàn)的央企背景的地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)人，何劍波對于政策、行業(yè)的變化有著自己的思考。

“今年實(shí)際上是房地產(chǎn)行業(yè)變化很大的一年，雖然我們年年都說今年很重要、很關(guān)鍵，但是我覺得2017年房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)醞釀著一個(gè)很大的變化。”

何劍波認(rèn)為，首當(dāng)其沖的變化來自于政策層面，他敏銳地感覺到，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控與過去所有調(diào)控相比，有著“質(zhì)”的區(qū)別。

這個(gè)區(qū)別主要來自中央的定調(diào)——2016年12月16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議上首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，明確了2017年中國樓市的發(fā)展方向。

在何劍波看來，后來采取的一系列調(diào)控政策，都是在為這個(gè)定位服務(wù)。

“這樣調(diào)控下去，下半年的日子會不會很難？”

聽到這個(gè)問題，何劍波原本平靜的神情轉(zhuǎn)為嚴(yán)肅，他的關(guān)注主要來自兩個(gè)方面：一是力度空前的限價(jià)政策，二是土地競自持，這兩點(diǎn)都讓市場的游戲規(guī)則發(fā)生了很大的變化。

“限價(jià)這一點(diǎn)是過去很多年都沒有那么大力度的，競自持目前還只是一部分城市在做，未來會越來越多。如果這個(gè)政策持續(xù)下去的話，對房地產(chǎn)行業(yè)會有很大的影響。”

“這不一定形成一種模式和趨勢??？”我們心存疑慮。

“成為模式是有可能的。”何劍波說道。

房地產(chǎn)市場經(jīng)過去年一輪房價(jià)、地價(jià)上漲之后，何劍波分析，政府的首要目標(biāo)是要維持市場的穩(wěn)定，并在此基礎(chǔ)上建立長效機(jī)制，而土地如果不采取競自持的方式，市場競爭將會非常激烈，價(jià)格也會被抬得很高。

“這意味著原來的模式就變了，如果說買地、蓋房，然后就持有，你有再多的錢，也別再考慮要多少銷售規(guī)模了。”

或許是感覺氣氛過于嚴(yán)肅，何劍波轉(zhuǎn)換了話題。

“我專門看了一下觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的1-5月份房企銷售情況，分化非常厲害，第一名有2442億，到了第50名就只有120億，再到100名就只剩下30多億。”

何劍波感嘆，大企業(yè)和小企業(yè)的差距在不斷拉開，可能未來前幾位是比較主要的地產(chǎn)商，后面的都占比較小的市場份額。

何劍波還留意到，在100強(qiáng)名單中，民企的發(fā)展動(dòng)力十足，國企反而比較平穩(wěn)。

“像碧桂園、恒大、融創(chuàng)都是擴(kuò)張比較快的，這幾家擴(kuò)張的動(dòng)力還是很足的，但國企卻沒有很明顯的變化。”

何劍波將出現(xiàn)這種情況的原因歸結(jié)于“體制機(jī)制的不同”，國企和民企之間迥異的政策、文化和機(jī)制要求，決定了必然是不同的發(fā)展道路。
 
積健為雄 未來是由開發(fā)商到地產(chǎn)+

危機(jī)感讓何劍波時(shí)刻保持求索的心態(tài)，對于政策、行業(yè)的不懈思考，最終轉(zhuǎn)化為對企業(yè)未來發(fā)展之路的思索。

采訪進(jìn)行到一半，我們留意到，相隔一年時(shí)間，懸掛在何劍波辦公室內(nèi)的題字，已經(jīng)由原來的“但問耕耘”，換成了“積健為雄”。

“為雄”是日積月累、學(xué)深養(yǎng)到、實(shí)實(shí)在在、不可作偽，也就是“積健”的結(jié)果。

何劍波喜愛書法，題字的更替亦是其心境的映照。過去一年間，房地產(chǎn)市場發(fā)生了深刻的變化，何劍波也在不斷思索著。

一個(gè)有趣的細(xì)節(jié)是，剛剛過去的2016年，五礦地產(chǎn)成立了“雄鷹計(jì)劃·五礦地產(chǎn)80班”，何劍波也由此多了一個(gè)身份——80班的“班主任”。

就在一個(gè)多月前，何劍波剛剛帶領(lǐng)80班的全體學(xué)員在南京舉行了雄鷹計(jì)劃·五礦地產(chǎn)80班2017年度第三期研習(xí)營，請來重量級導(dǎo)師授課，并下沉到朗詩科技住宅展示廳、泰禾南京院子等項(xiàng)目上實(shí)地考察學(xué)習(xí)。
優(yōu)質(zhì)人才的儲備和培養(yǎng)，正是五礦地產(chǎn)“積健為雄”道路上的一個(gè)縮影。面向未來，何劍波認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)深刻變化的基礎(chǔ)上，房企將迎來經(jīng)營模式上的轉(zhuǎn)變。未來在規(guī)模之外，企業(yè)盈利的、有特色的、可持續(xù)的增長模式將會變得尤為重要。

2016年下半年至今年上半年期間，五礦地產(chǎn)先后進(jìn)入了香港、廣州、佛山、武漢等多個(gè)熱點(diǎn)城市，同時(shí)在深耕多年的南京和北京周邊等地也增加了土地儲備。精準(zhǔn)的拿地眼光和合適的土地價(jià)格總讓外界驚訝五礦的好運(yùn)氣。但在運(yùn)氣之外，何劍波堅(jiān)守的一個(gè)準(zhǔn)則發(fā)揮了重要作用，那就是市場化思維和央企管理體制的良好平衡。

“我們積極參與，但是也要有一些原則，不是毫無原則的瘋搶。”

在穩(wěn)步提升規(guī)模之外，何劍波也思索著新形勢下五礦地產(chǎn)長遠(yuǎn)的、可持續(xù)的發(fā)展方向。

“前幾年我們說互聯(lián)網(wǎng)+，我覺得下一步就是房地產(chǎn)+，從過去的開發(fā)商轉(zhuǎn)成一個(gè)投資商或者綜合運(yùn)營商。”

何劍波介紹，五礦地產(chǎn)去年設(shè)定的六大業(yè)務(wù)板塊：房地產(chǎn)開發(fā)、建安、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、地產(chǎn)投資和地產(chǎn)服務(wù)，正是對企業(yè)未來長遠(yuǎn)發(fā)展所做的布局。

但這并不意味著五礦是一家一成不變的公司，面對市場、政策的巨大變化，何劍波就像一個(gè)敏銳的掌舵手，應(yīng)著市場風(fēng)險(xiǎn)和發(fā)展機(jī)遇調(diào)整著企業(yè)的發(fā)展方向。

“今年又加了很多新的內(nèi)容，像做一些小鎮(zhèn)、文旅，以及核心城市的長租公寓。我覺得，房地產(chǎn)作為一個(gè)行業(yè)來說，其實(shí)機(jī)會還是很多的，但是要不斷地調(diào)整，根據(jù)市場的情況、政策的變化進(jìn)行調(diào)整。”
電影《破風(fēng)》中則提到，“當(dāng)你信心、勇氣、毅力三者具備的時(shí)候，這個(gè)世界沒有什么是你做不到的”。

“從一個(gè)更宏大的視角來看，像五礦地產(chǎn)這樣的公司要實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展，必須秉承開放共贏態(tài)度，以共享經(jīng)濟(jì)思路及合作分享意識催生出多元、多業(yè)態(tài)、全流程、全產(chǎn)業(yè)鏈的合作模式。”何劍波如是說。
 

以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對五礦地產(chǎn)總經(jīng)理何劍波先生的專訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)接下來10年還好做嗎？

何劍波：今年實(shí)際上是房地產(chǎn)變化很大的一年，雖然我們年年都說今年很重要、很關(guān)鍵，但是我覺得2017年確實(shí)是醞釀著行業(yè)一個(gè)很大的變化。

首先，一個(gè)變化是政策層面的變化，這個(gè)變化應(yīng)該說從去年下半年（第四季度）開始，中央對房地產(chǎn)做了一個(gè)定調(diào)——房子是用來住的，不是用來炒的。這個(gè)話雖然說的比較通俗，但背后隱含的意思就是房地產(chǎn)主要還是居住功能，而不是投機(jī)功能，也不是其它的功能。

這樣的話，房地產(chǎn)就會回歸到居住的屬性，后來采取的一系列調(diào)控措施，都是在為這個(gè)定位服務(wù)，包括限購、限貸、限價(jià)、限售、限自持等，所有的一切都是要在短時(shí)間內(nèi)把市場穩(wěn)定住，避免出現(xiàn)去年下半年以來的過快上漲。

但我覺得，過去的調(diào)控和2017年的調(diào)控有很大的差別，或者說有一個(gè)質(zhì)的差別。過去的調(diào)控著力點(diǎn)是在調(diào)控力度上，是松和緊的問題，一會兒松一點(diǎn)，一會兒緊一點(diǎn)，一會兒放一點(diǎn)，一會兒收一點(diǎn)。

這次的調(diào)控有一個(gè)本質(zhì)的區(qū)別，還是著眼于要建立一個(gè)長效機(jī)制，要跳出過去一會兒松一會兒緊的循環(huán)，讓房地產(chǎn)能夠長期穩(wěn)定發(fā)展，我覺得這是很重要的。

當(dāng)然，長效機(jī)制也不是短期內(nèi)能夠建立起來的，它需要時(shí)間，為了贏得這個(gè)時(shí)間，所以采取了很多行政手段，讓市場短期內(nèi)能夠穩(wěn)下來，或者說降降溫。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：這樣調(diào)控下去，下半年房企的日子會不會很難？

何劍波：現(xiàn)在一個(gè)基本的指標(biāo)就是市場要穩(wěn)定，不能大起大落，穩(wěn)定是第一位的目標(biāo)。在這個(gè)前提下，又出了很多政策，包括限購、限貸、利率上調(diào)的政策，這些都是過去用得比較多的。

現(xiàn)在還有限價(jià)政策，限價(jià)這一點(diǎn)是在過去許多年都沒有那么大力度的，各個(gè)地方政府絕對是要按照這個(gè)政策目標(biāo)來給大家定價(jià)，開發(fā)商的價(jià)格完全是由政府來定的，所以游戲規(guī)則發(fā)生了很大的變化。甚至還包括在銷售方面，政府提出如果說購買人數(shù)多于房源的話，政府來搖號，開發(fā)商搖號都不算數(shù)，政府來操作，這對市場的影響是很大的。

再一個(gè)就是從北京開始，現(xiàn)在有好幾個(gè)城市都在限地價(jià)、限售價(jià)、競自持，這也是一個(gè)很大的變化。

競自持還只是一部分城市在做，到目前為止全國推出的這種地塊還不太多，但是未來會越來越多。

如果這個(gè)政策持續(xù)下去的話，對房地產(chǎn)行業(yè)會有一個(gè)很大的影響。這就意味著原來的模式變了，原來是買地蓋房、賣房回款，然后再買地、再蓋房，如果變成買地、蓋房，然后就持有，那就沒有第二輪循環(huán)了。你有再多的錢，也不可能擴(kuò)大再生產(chǎn)了，這樣就別再考慮銷售規(guī)模了。

我們也在研究，住宅自持和商業(yè)自持有很大差別。首先商業(yè)自持是可以隨時(shí)退出的，住宅不行，住宅要自持達(dá)到政府約定的年限。

其次，商業(yè)有租金收入，通過運(yùn)營，租金收入會有比較大的提升空間，但是住宅租金收入的提升空間是比較小的。要培養(yǎng)一個(gè)良好的租賃市場，還需要很多的政府政策配套支持。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：這不一定形成一種模式和趨勢，可能是短期的。

何劍波：這個(gè)有可能是一個(gè)趨勢。如果不是競自持的話，土地市場競爭會很激烈，價(jià)格也很高。所以現(xiàn)在整個(gè)的市場，我覺得有一個(gè)挺大的變化。

我專門看了一下1-5月的銷售情況，分化很厲害，銷售最好的碧桂園有2442億的銷售額，第50名只有120多億，再到100名的銷售額就只有30多億，過去也有兩極分化，但是現(xiàn)在差距更大。

所以在這種情況下，可能未來前幾位是比較主要的地產(chǎn)商，后面的都占比較小的市場份額。

而且這里面民企其實(shí)是擴(kuò)張得很快的，像碧桂園、融創(chuàng)、恒大都是擴(kuò)張比較快的，這幾家擴(kuò)張的動(dòng)力很足。

這主要還是體制機(jī)制的問題，沒有碧桂園、恒大這樣的激勵(lì)機(jī)制、決策機(jī)制或者打法，你是很難追得上的。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：這種形勢下，行業(yè)有什么變化？或者房企以后會朝什么方向發(fā)展？

何劍波：現(xiàn)在的變化第一個(gè)是規(guī)模的變化，大企業(yè)和小企業(yè)的差距在不斷拉開；第二個(gè)是民企的動(dòng)力強(qiáng)很多，而且還有一些新的企業(yè)不斷地冒出來，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)還是挺有意思的，不斷有新企業(yè)冒出來。

當(dāng)前這種情況下，對企業(yè)來說有很多經(jīng)營模式上的轉(zhuǎn)變，可能現(xiàn)在很多的企業(yè)還是要追求盈利能力，追求有特色、可持續(xù)的增長模式，這種東西顯得更為重要。

一方面，在新的形勢下，拿地從一個(gè)點(diǎn)向面擴(kuò)展，過去比如說是一線城市、二線城市，隨著軌道交通的改善，區(qū)域一體化發(fā)展加快，我們現(xiàn)在往往瞄準(zhǔn)的是一個(gè)區(qū)域，是一個(gè)城市群的概念，特別重視核心城市周邊有潛力的地區(qū)，這還是未來發(fā)展的一個(gè)趨勢。

另一方面，就是存量房地產(chǎn)，過去這么多年土地市場一直是增量，政府做拆遷或者做新城，有很多新的土地，但是現(xiàn)在隨著城市化進(jìn)入到后期，很多城市都面臨舊城改造，像深圳的模式，我覺得將來在全國各地也有推廣的價(jià)值。

前幾年說互聯(lián)網(wǎng)+，主要是改造一些傳統(tǒng)行業(yè)，現(xiàn)在還是推陳出新做了很多事情。我覺得，地產(chǎn)再往后可能就不是一個(gè)純開發(fā)的概念，還有持有的、服務(wù)的、消費(fèi)的等各方面的因素可能會加進(jìn)去，所以現(xiàn)在應(yīng)該是一個(gè)地產(chǎn)+的時(shí)代，從過去的開發(fā)商轉(zhuǎn)成一個(gè)投資商或者綜合運(yùn)營商。

很多企業(yè)的名字都改了，改名的背后我覺得還是要向綜合性發(fā)展，離不了地產(chǎn)這個(gè)基本的業(yè)務(wù)和背景，但是要在這個(gè)基礎(chǔ)上尋找一些新的模式和進(jìn)入新的領(lǐng)域，就是跨界。

中國房地產(chǎn)從總量上來說已經(jīng)是基本平衡了，可能某些區(qū)域還有一些結(jié)構(gòu)性供求失衡，但是總量上是平衡的，每年銷售維持在13億平米，應(yīng)該是穩(wěn)定在這個(gè)階段，這個(gè)階段還是不錯(cuò)的，但是將來會有很大的變化。

現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)之后，人均收入也進(jìn)入了中等國家的水平，中產(chǎn)階層數(shù)量越來越大，消費(fèi)升級的需求是非常強(qiáng)烈的。

過去大家是要有房子住，現(xiàn)在要住得好，要有好的生活。所以在這個(gè)基礎(chǔ)上，包括商業(yè)、旅游、度假、休閑還有養(yǎng)老等，這些方面的因素更為重要。對于我們做房地產(chǎn)的企業(yè)來說，不僅提供產(chǎn)品還要提供服務(wù)、提供生活方式，這是非常重要的，是一個(gè)大的趨勢。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：五礦地產(chǎn)是往投資還是往服務(wù)商轉(zhuǎn)型？

何劍波：我覺得這都是需要做的，我們原來定的六大板塊就有這個(gè)布局，對外的投資，包括服務(wù)的延伸?，F(xiàn)在又加了很多新的內(nèi)容，像做一些小鎮(zhèn)、文旅，這方面在積極研究，還有一些持有性物業(yè)，優(yōu)質(zhì)物業(yè)。我們現(xiàn)在手上也持有不少優(yōu)質(zhì)物業(yè)，這些物業(yè)對開發(fā)商來說也是很重要的。

我們現(xiàn)在老是習(xí)慣叫自己開發(fā)商，我覺得叫地產(chǎn)商可能好一點(diǎn)。開發(fā)商是屬于把一個(gè)地蓋成房子，然后再把賣掉，其實(shí)叫發(fā)展商，是從英文翻譯過來的。

從未來來看，業(yè)務(wù)渠道是有很多條線的，一定是綜合性、復(fù)合型的地產(chǎn)企業(yè)，利潤有的可能是從開發(fā)來的，有的是收租來的，有的是投資來的?？赡芙裉熨I了個(gè)樓，過了三五年把它賣出去，賺幾個(gè)億，這也是一種模式。

或者說今天看到一塊地比較好，把它買了，明天看到更好的，再把它賣出去，這也一個(gè)模式，并不見得所有的東西你都得把它從頭到尾全周期做完。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：五礦今年提到了文旅、養(yǎng)老，是不是想布局一下這方面？

何劍波：很多事情都在做，有的事情是比較長遠(yuǎn)的。要做事情得有一定的準(zhǔn)備時(shí)期和策劃，不是說今天說要做明天就能見效。

我們在模式上做了一些探索，包括做一些特色小鎮(zhèn)、文旅小鎮(zhèn)。

過去我們做惠州哈施塔特的時(shí)候，當(dāng)時(shí)還沒提小鎮(zhèn)的概念，但我們就做了?，F(xiàn)在一年的游客人數(shù)都有150萬，非?；鸨椅覀兡莻€(gè)景區(qū)還不算很大，我們還要接著開發(fā)，還在跟地方政府談，還要引進(jìn)一些國際品牌的景區(qū)運(yùn)營商。

這說明我們的房地產(chǎn)也要做供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，單一的住房供應(yīng)在很多地方都是過剩的，特別是三四線城市是過剩的；另一方面，作為大城市的很多中產(chǎn)階層，他們的消費(fèi)需求沒有得到滿足，供給的產(chǎn)品非常少，特別是短途休閑旅游。

對老百姓來說，黃金周出去人太多，平時(shí)也不好請假，但是在周末，一兩天時(shí)間的城市周邊旅游，這種有點(diǎn)特色的休閑游需求是非常旺盛的。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在五礦還是在一個(gè)快速發(fā)展的階段，新進(jìn)入了很多城市，前段時(shí)間拿武漢的地像是很巧？

何劍波：確實(shí)是，我們拍了三次才拿到，而且第二次本來就應(yīng)該是我們的，那時(shí)有一個(gè)同價(jià)的。我覺得是系統(tǒng)有問題，后來又來第三次，結(jié)果第三次又中了，那個(gè)概率是很小的，因?yàn)橹械母怕手挥?%。

其實(shí)從去年開始，五礦積極地在這些核心二線城市拓展，包括去年在南京拿了兩塊地，在廣州、佛山都有拿地，再加上今年進(jìn)入武漢，這可以說是我們的主戰(zhàn)場。

再往后其實(shí)直接去火拼是沒有什么意義的，如果說地價(jià)沒有限制的話，最后拍得很高，銷售的時(shí)候再限房價(jià)，對開發(fā)商的壓力是很大的。所以我們積極參與，但是也有一些原則，不是毫無原則地瘋搶。
除了這個(gè)，我們還在看一些非公開市場的機(jī)會，一些并購、合作，包括和地方政府的合作，我們都在做。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：去年在香港也拿了地，進(jìn)入香港是走出海外的第一步？

何劍波：我們關(guān)注海外市場已經(jīng)很久了。從去年開始，在香港拿了一塊地，當(dāng)時(shí)是一個(gè)相對的低點(diǎn)，雖然整體來講香港已經(jīng)漲了很多了，但是比起內(nèi)地來說還算低的。

那個(gè)地折算成樓面價(jià)才5萬多塊錢一平米，現(xiàn)在廣州的地都要五六萬，畢竟香港的房價(jià)能賣20多萬一平米，在廣州再怎么做也賣不到這么高，賣到七八萬已經(jīng)是很高了。

我們當(dāng)時(shí)拿的時(shí)候是在相對的一個(gè)低位，拿完以后，整個(gè)市場開始起來，從房價(jià)到地價(jià)都在往上走，特別是后來中資企業(yè)大舉進(jìn)入，我們是開了第一扇門，后面大家都去了，現(xiàn)在龍光、合景、海航、碧桂園都去了。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：海外除了香港，還往哪些地方走？

何劍波：我們現(xiàn)在重點(diǎn)還是在香港，但是其他地方也在談一些項(xiàng)目。

因?yàn)槲以谙愀鄞臅r(shí)間長，觀察也比較多，我覺得現(xiàn)在確實(shí)又進(jìn)入了一個(gè)新的時(shí)代。

上世紀(jì)八九十年代的時(shí)候，香港的地產(chǎn)商起來了，他們在香港很賺錢，做得很好了，積累了很多的經(jīng)驗(yàn)和資本，然后向內(nèi)地?cái)U(kuò)展。因?yàn)閮?nèi)地當(dāng)初是沒有房地產(chǎn)市場、沒有這個(gè)行業(yè)的，最早是香港發(fā)展商帶來的開發(fā)模式和開發(fā)理念，包括內(nèi)地的土地制度，其實(shí)也是借鑒的香港。

為什么中國的房地產(chǎn)是從廣東起家呢？為什么大的房地產(chǎn)企業(yè)都是從廣東出來的？就是因?yàn)閺V東是最先受香港影響的，然后再走向全國。

所以這是前一個(gè)時(shí)代，那時(shí)候港資是很厲害的，他們都是老師，我們都是學(xué)生，很多企業(yè)都是對標(biāo)香港的地產(chǎn)商。

20年之后，內(nèi)地發(fā)展很快，畢竟市場在這里，這不是香港市場可以比擬的。內(nèi)地發(fā)展起來以后，中資企業(yè)的規(guī)模、實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)、資本都很強(qiáng)了，特別是去年內(nèi)地地價(jià)上漲和今年宏觀調(diào)控，對內(nèi)地出海開發(fā)商是一個(gè)很大的推動(dòng)。

在資本過剩的情況下，內(nèi)地沒有充足的投資機(jī)會，過去覺得香港價(jià)格很高，但是現(xiàn)在比起來香港就不算很高了?；蛘哒f，內(nèi)地過去10年漲了5倍、6倍，但是香港只漲了1倍，所以差距就縮小了很多。

一方面是內(nèi)地開發(fā)商有這個(gè)實(shí)力，另一方面是政策影響，同時(shí)香港的幾大地產(chǎn)家族都進(jìn)入了第二代、第三代，跟第一代又不一樣，內(nèi)地開發(fā)商還是第一代，這個(gè)差別是很大的，所以大家開始到香港去攻城略地。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：兩地的文化又比較接近。

何劍波：對，再加上去年還有一個(gè)因素是人民幣貶值、美元升值，大家需要配置一些美元資產(chǎn)，幾個(gè)因素下形成這個(gè)情況。

去年一年香港土地出讓大概有50%是內(nèi)地企業(yè)拿的，香港的地產(chǎn)商也有一些緊張，也有一些意見，但香港是一個(gè)完全自由的市場，大家都可以去競爭。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：最后一個(gè)問題，您認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場還有機(jī)會嗎？

何劍波：我覺得房地產(chǎn)作為一個(gè)行業(yè)來說，其實(shí)機(jī)會還是很多的，但是要不斷地調(diào)整，根據(jù)市場的情況、政策的變化做調(diào)整，盈利模式要調(diào)整。

過去開發(fā)商買地建房，然后賣房收錢，再做第二輪，這種方式到現(xiàn)在為止還是一個(gè)基本的模式，但肯定不是靈丹妙藥了，將來還是要從單一的開發(fā)商向一個(gè)復(fù)合型地產(chǎn)運(yùn)營、投資商轉(zhuǎn)變。